Na última sexta-feira (21), a Brasilcap, em parceria com a CSI Corretora, promoveu em Curitiba o evento “Relacionamento com parceiro Cap Fiador e com a Força de Vendas”, que discutiu as alternativas do mercado imobiliário para garantir as obrigações dos inquilinos nos contratos de locação. Direcionado aos executivos das principais imobiliárias da capital paranaense e região, o encontro reuniu cerca de 200 pessoas no Bourbon Curitiba Convention Hotel.

O evento foi prestigiado pela secretária municipal de Educação de São José dos Pinhais, Tânia Galvão, além do coautor da Lei do Inquilinato e desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, Sylvio Capanema de Souza, que realizou posteriormente a palestra “Garantias Locatícias”.

O gerente da área de Relacionamento Parcerias da Brasilcap, Reinaldo Novo conduziu a abertura do evento falando sobre a Brasilcap, empresa coligada ao Banco do Brasil que completou 17 anos em julho deste ano. “Há 16 anos temos a liderança do mercado em capitalização, com mais de 5,5 bilhões de reais em reservas matemáticas e um faturamento de 3,8 bilhões/ano”, disse.

Na sequência, o diretor Comercial da CSI Corretora, Alfredo de Castro, falou sobre a corretora paranaense, líder de mercado em seguros imobiliários que realiza a comercialização em Curitiba do CAP Fiador, título de capitalização desenvolvido para substituir o fiador tradicional nas locações de imóveis. Ele iniciou o seu discurso contando uma pequena história, a respeito da origem do título de capitalização sendo utilizado como caução de aluguel. “Muitos não sabem, mas a ideia surgiu em uma imobiliária em Maringá e foi concretizada em Curitiba em 2000, sendo hoje um produto consagrado em todo o país. A CSI foi a primeira corretora a disponibilizar esta alternativa na capital”, contou.

Castro explicou algumas das características do CAP Fiador, um produto que substitui a figura do fiador, possibilita mais velocidade na transação e menos burocracia, dispensa aprovação de crédito e comprovação de renda, não tem taxa de adesão ou qualquer custo adicional e inclui cesta de serviços com chaveiro, eletricista e encanador, por exemplo. E, ainda, após o vencimento do título, ele não é reaplicado, garantindo ao locatário 100% do valor corrigido pela TR até o final da locação, independente do período.

O produto não sofre deságio sobre reserva matemática, ou seja, o desconto que incide com o resgate antes da vigência é infinitamente menor. Também há um sorteio com mais de 23 vezes o valor do título, emitido pela Brasilcap. “Este é outro ponto importante, pois dá mais segurança para a pessoa sabendo que o dinheiro dela está ligado a um banco de renome como o Banco do Brasil. Logo que o título foi criado, muitos duvidavam da sua eficácia, porque acreditavam que se alguém tivesse o dinheiro iria utilizá-lo para comprar um imóvel, apenas”, recordou Castro. “O que acontece é que no Brasil há muitas cadernetas de poupança, normalmente aplicadas pela classe C, o grande consumidor da nossa economia. E este consumidor não sabia que podia transformar aquele dinheiro da poupança em um fiador. Aos poucos as pessoas tomaram conhecimento do produto e ele se tornou um sucesso, sendo durante mais de anos vendido à vista, com pagamento único”, relatou.

A novidade, segundo Castro, é que hoje há a possibilidade de parcelar em até 48 vezes o título de capitalização, através de uma linha de crédito do Banco do Brasil, com taxa de juros de 1,88 a 1,95% ao mês. “Este parcelamento facilitou bastante, e por isso as vendas cresceram substancialmente. O outro modelo ainda está vigente, mas quando mostramos as vantagens deste novo título o locatário se sente muito mais atraído”, finalizou.

Garantias locatícias: novidades no mercado imobiliário

Dando continuidade ao encontro, o coautor da Lei do Inquilinato e desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, Sylvio Capanema de Souza, conduziu uma palestra sobre as garantias locatícias e as especificidades da Lei do Inquilinato, implementada em 1991, período em que o mercado corporativo mostrava uma maior agressividade em relação aos outros mercados.
Segundo ele, naquela época, um déficit habitacional de cerca de 12 milhões de unidades fazia com que locadores e locatários se portassem como “exércitos inimigos”. Por isso foi criada a Lei, que veio para equilibrar a relação jurídica entre locador/locatário e incentivar os investimentos no setor da construção de aluguel de imóveis. “É evidente que, com as transformações societárias, houve a necessidade de uma adaptação, por isso que, em 2009, criamos a Lei n˚ 12.112, que traz principalmente alterações na parte processual”, explicou. Capanema enfatizou que esta nova resolução busca agilizar os conflitos locativos, principalmente as ações de despejo, onde a demora na resolução do problema torna-se um fator que desestimula a inversão de capitais nesta área. “Os locadores temem, por exemplo, quando o locatário deixa de pagar os alugueis. E os locadores, obviamente, têm interesse direto neste aluguel. No momento que eles não recebem, a relação torna-se extremamente onerosa e as ações de despejo demoram muito, de maneira a causar um prejuízo expressivo aos locadores.”

O jurista completou sua fala enfatizando que esta Lei não favorece nem o locador nem o locatário, mas sim o mercado, uma vez que equilibra o processo e suas relações comerciais. “O importante nesta nova Lei foi o rompimento de uma visão maniqueísta, onde o locador era sempre o explorador intermitente e o locatário uma vítima indefesa. Então, é preciso que tenhamos a consciência que a locação é um contrato como outro qualquer, e como todo contrato tem que ter o mínimo de equilíbrio econômico para poder sobreviver no mundo capitalista”, reiterou.

O advogado, uma das maiores autoridades no Brasil na matéria de Direito Imobiliário, explicou ainda as vantagens e desvantagens das garantias locatícias, o caução que envolve dinheiro ou bens em imóveis, fiança – com a figura do fiador, a cessão fiduciária – em que o devedor-cedente transfere ao credor-cessionário a titularidade de recebíveis imobiliários, até a liquidação da dívida, e o seguro fiança – prestado por uma financiadora. Ele explicou que a Lei do Inquilinato só permite utilizar uma modalidade de garantia, mas o mercado está percebendo a necessidade de criar novos modelos. “O mercado do Paraná se atentou a isso e o CAP Fiador é o exemplo de projeto parte desta inovação. Fui procurado para dar um parecer jurídico sobre o produto e eu fiquei encantado, pois é um modelo de inovação”, contou. Segundo Capanema, o principal ponto positivo é que este título de capitalização sugere a arbitragem como alternativa para a resolução de conflitos locativos. “Eu quero que as pessoas se convençam da necessidade de mudança. Se continuarmos presos a garantias tradicionais, vamos desestimular de novo o mercado e dirigir novamente os capitais para outros setores. Hoje, com a Lei n˚ 12.112, só não vai dormir em paz o locatário inadimplente, porque aquele que cumpre com as suas obrigações, paga o aluguel e cuida do imóvel, não vai precisar perder um minuto sequer de sono”, finalizou.